Điều 256. Chấm dứt quyền đối với bất động sản liền kề
Quyền đối với bất động sản liền kề chấm dứt trong trường hợp sau đây:
1. Bất động sản hưởng quyền và bất động sản chịu hưởng quyền thuộc quyền sở hữu của một người;
2. Việc sử dụng, khai thác bất động sản không còn làm phát sinh nhu cầu hưởng quyền;
3. Theo thỏa thuận của các bên;
4. Trường hợp khác theo quy định của luật.
Bình luận:
Điều 284 Bộ luật Dân sự (BLDS) năm 1995 và Điều 279 BLDS năm 2005 trước đây chỉ ghi nhận quy định của khoản 1 và 2 Điều 256 BLDS 2015 hiện nay là hai căn cứ chấm dứt quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề. Thực tế cho thấy hai căn cứ này không đủ và BLDS năm 2015 đã bổ sung thêm một số căn cứ và mở rộng cho những đều kiện luật định khác.
1. Bất động sản hưởng quyền và bất động sản chịu ảnh hưởng quyền thuộc quyền sở hữu của một người
Trường bất động sản hưởng quyền vầ bất động sản chịu hưởng quyền thuộc sở hữu của cùng một người thì không thể đặt ra vấn đề chủ sở hữu của bất động sản này có quyền yêu cầu chủ sở hữu của kia về việc phải đề ra một lối đi hay một đường dẫn nước….bởi lẽ hai chủ sở hữu đó là một.
Có thể có nhiều lý do cho việc một chủ sở hữu nắm giữ hai bất động sản năm liền kề nhau:
(i) Được nhà nước cấp hai thửa đất liền kề.
(ii) Thửa đất đầu tiên là thửa đất bị vây bọc bên trong, sau đó họ mua thêm thửa đất vây bọc bên ngoài của người khác.
(iii) Thửa đất đầu tiên có là thửa đất bị vây bọc bên ngoài, sau đó họ mua thêm thửa đất bị vây bọc bên trong của người khác.
Trường hợp (i) không đặt ra sự chấm dứt của quyền đối với bất động sản liền kề bởi lẽ nó chưa từng được xác lập, chưa từng tồn tại. Quyền đối với bất động sản liền kề chỉ đặt ra vấn đề chấm dứt trong hai trường hợp (ii) và (iii) bởi 2 bất động sản đã từng thuộc về hai chủ sở hữu khác nhau và quyền đối với bất động sản liền kề có thể đã xác lập trước đó.
2. Việc sử dụng, khai thác bất động sản không còn làm phát sinh nhu cầu hưởng quyền
Quyền đối với bất động sản liền kề được phát sinh dựa trên đặc tính tự nhiên của hai thửa đất nhưng bên cạnh đó cũng phải phụ thuộc nhu cầu của các chủ thể là họ cần hay không. Ví dụ: Một người có một mảnh vườn nhỏ xen kẹt trong khu dân cư và bị vây bọc bởi các bất động sản khác xung quanh dẫn tới việc không có đường dẫn nước đó. Theo quy định tại Điều 253 ”Quyền về tưới nước, tiêu nước đường dẫn nước đó”. Theo quy định tại Điều 253 ”Quyền về tưới nước, tiêu nước trong canh tác”, chủ của mảnh vườn sẽ được hưởng quyền đối với bất động sản liền kề để đẫn nước qua phục vụ việc tưới tiêu. Tuy nhiên sau đó chủ mảnh vườn xin phép và được Ủy ban nhân dân huyên chấp nhận cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang thành đất ở, người đó phá bỏ mảnh vườn để xây nhà. Khi đó, nhu cầu của chủ đất về một đường dẫn nước tưới tiêu là không còn nữa. Vì vậy, chủ sở hữu bất động sản liền kề cũng không còn cần phải để ra một dẫn nước theo quy định tại Điều 253.
3. Theo thỏa thuận của các bên
Quyền đối với bất động sản liền kề phát sinh do nhu cầu tiện ích của các chủ thể trong việc sử dụng đất nên sự tồn tại có quyền này gắn chặt với ý chí của chủ thể sở hữu các thửa đất liền kề. Do đó, sẽ là một sự bổ sung hợp lý đối với trường hợp quyền đối với bất động sản liền kề có thể chấm dứt theo thỏa thuận của các bên. Quy định này sẽ tạo nhiều thuận lợi hơn cho việc sử dụng đất của chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyên, để họ có thể có điều kiện khai thác và sử dụng ốt hơn, triệt để hơn toàn bộ diện tích của mình nếu có sự thống nhất với chủ thể hưởng quyền.
4. Trường hợp khác theo quy định của pháp luật
Quy định này là sự để mở của BLDS 2015 trong trường hợp thực tiễn làm phát sinh những trường hợp mới có thể làm căn cứ chấm dứt quyền đối với bất động sản liền kề. Hiện tại, BLDS 2015 mới ra đời và chưa có văn bản nào có sự hướng dẫn cho khoản 4 Điều 256 này.
Tuy nhiên, dưới góc độ nghiên cứu thực tiễn, người viết xin được kiến nghị đề xuất bổ sung hai căn cứ chấm dứt quyền đối với bất động sản liền kề sau đây:
– Quyền sử dụng đất đai của mảnh đất chịu hưởng quyền bị Nhà nước thu hồi theo quy định của Luật đất đai.
có thể thấy thông qua vi dụ sau:
Ví dụ 1: Bất động sản A là bất động sản hưởng quyền, bị vây bọc và chủ sở hữu cần một lối đi ra đường lớn. Bất động sản B là bất động sản chịu hưởng quyền, nằm bên ngoài, sát đường cái. Do Nhà nước thực hiện dự án mở đường nên đã thu hồi toàn bộ diện tích đất có bất động sản B, nhờ thế mà bất động sản A ra mắt đường lớn. Do đó, quyền của chủ sở hữu bất động sản A đối với bất động sản liền kề B cũng chấm dứt.
Ví dụ 2: Vẫn trường hợp của Vi dụ 1 trên nhưng dự án lại thu hồi toàn bộ diện tích đất có bất động sản A và bất động sản B để mở đường, khi đó tất nhiên quyền đối với bất động sản liên kề đặt ra ban đầu cũng chấm dứt.
Như vậy, khi bất động sản chịu hưởng quyền ( hoặc trường hợp mở rộng: Cả bất động sản chịu hưởng quyền và bất động sản hưởng quyền ) không còn nữa thì quyền đối với bất động sản liền kề sẽ chấm dứt.
– Khi chủ sở hữu của bất động sản hưởng quyền không sử dụng quyền đó trong một khoảng thời gian nhất định, trừ khi quyền đối với bất động sản liền kề được xác lập theo một thỏa thuận có đề bù.
Trong trường hợp quyền đối với bất động sản liền kề đã được xác lập nhưng trong một khoảng thời gian dài mà chủ sở hữu của bất động sản hưởng quyền không sử dụng đến quyền năng của mình, vi dụ, họ không còn ở đó nữa nên không ra vào, không còn cần mắc đường dây điện hay thông tin liên lạc, không làm nông nghiệp nữa nên không cần tưới tiêu thì việc chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền phải ” đề chừa” ra một phần đất như vậy sẽ không hợp lý, gây hạn chế cho việc sử dụng đất của họ trong khi thực tế chủ sở hữu của bất động sản hưởng quyền cũng không dùng đến phần đất hày phần không gian dài ( có thể quy định từ 10 – 20 năm) từ thời điểm xác lập quyền mà chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền không sư dụng đến quyền năng của mình thì quyền đối với bất động sản liền kề sẽ tự động chấm dứt.
( Nội dung trên được trích dẫn từ: bình luận khoa học BLDS 2015 – PGS. TS. Nguyễn Văn Cừ – PGS. TS. Trần Thị Huệ )