Chấm dứt quyền bề mặt được quy định tại Điều 272 Bộ luật Dân sự (BLDS) năm 2015.
Điều 272. Chấm dứt quyền bề mặt
Quyền bề mặt chấm dứt trong trường hợp sau đây:
1. Thời hạn hưởng quyền bề mặt đã hết.
2. Chủ thể có quyền bề mặt và chủ thể có quyền sử dụng đất là một.
3. Chủ thể có quyền bề mặt từ bỏ quyền của mình.
4. Quyền sử dụng đất có quyền bề mặt bị thu hồi theo quy định của Luật đất đai.
5. Theo thỏa thuận của các bên hoặc theo quy định của luật.
Bình luận:
Một nguyên tắc chung được pháp luật các quốc gia trên thế giới ghi nhận khi quy định về quyên bề mặt là: Quyền bề mặt không bị chấm dứt bởi sự mất đi hay phá hủy nhà, công trình xây dựng hoặc cây trồng. Nhìn chung pháp luật các quốc gia thường quy định theo hướng quyền bề mặt có thẻ chấm dứt thoe thỏa thuận giữa hai bên hoặc do một bên đơn phương chấm dứt khi đáp ứng những điều kiện do pháp luật quy định. Chủ đất sẽ có quyền đơn phương chấm dứt khi người thuê quyền bề mặt đã không thực hiện đúng nghĩa vụ trả tiền (thường là chậm trả 02 năm) hoặc có hành vi gây tổn hại đối với đất; còn người thuê quyền bề mặt có thể đơn phương chấm dứt vào bất kỳ thời điểm nào nếu giữa các bên không có thỏa thuận về hời hạn của quyền, thậm chí BLDS Đài Loan còn cho pháp người thuê quyền bề mặt trả trước tiền thuê cho 03 năm tiếp theo để từ bỏ một quyền bề mặt đã được xác định thời hạn hoặc nếu đất không đắp ứng được mục đích sử dụng mà không phải mục đích của họ. Do những khác biệt xuất phát từ hình sở hữu đất đai (thời hạn sử dụng đất, thu hồi đất,..) nên việc quy định căn cứ chấm dứt quyền bề mặt theo pháp luật Việt Nam quy định với số lượng nhiều hơn, bao gồm các căn cứ sau:
– Thời hạn hưởng quyền bề mặt đã hết
Thời hạn hưởng quyền bề mặt theo quy định tại điều 270 BLDS 2015 được xác định theo quy định của luật, theo thỏa thuận hoặc di chúc. thời hạn là khoảng thời gian mà trong khoảng thời gian đó một chủ thể có quyền bề mặt. khi thời hạn này đã hết thì chủ thể đó cũng chấm dứt việc hưởng quyền( xem thêm Điều 270)
– Chủ thể có quyền bề mặt và chủ thể có quyền sử dụng đất là một
Điều 267 BLDS năm 2015 quy định: Quyền bề mặt là quyền của một chủ thể đối với mặt đất, mặt nước, khoảng không gian trên mặt mặt đất, mặt nước và lòng đất mà quyền sử dụng đất dó thuộc về chủ thể khác.
Điều đó có nghĩa chủ thể có quyền bề mặt và chủ thể có quyền sử dụng đất không thể là một mà là hai chủ thể riêng biệt. Trường hợp khoản 2 đưa ra là khi chủ thể có quyền bề mặt “mua ” lai diện tích đất mà ban đầu anh ta chỉ có quyền bề mặt. Lúc này, chủ thể có quyền bề mặt lại trở thành chủ thể sử dụng đất. Từ thời điểm đó, việc sử dụng đất của chủ thể này sẽ dựa trên cơ sở là quyền sử dụng đất chứ không còn là quyền bề mặt nữa. Quyền bề mặt sẽ chấm dứt do điều kiện về chủ thể không còn được thỏa mãn.
– Chủ thể có quyền bề mặt từ bỏ quyền của mình
Chủ thể có quyền bề mặt tư bỏ quyền của mình nghĩa là họ tự mình đơn phuơng chấm dứt quyền. Như vậy, việc đơn phương chấm dứt quan hệ giữa người sử dụng đất và người hưởng quyền bề mặt chỉ được công nhận đối với chủ thể có quyền bề mặt. Điều này có thể được hiểu là một quy định khá “hợp tình” vì khi người có quyền bề mặt đã xác định là họ sẽ sử dụng đất theo một khoảng thời gian theo thỏa thuận thì trên cơ sở đó họ tạo lập các tài sản, công trình phù hợp với thời gian sử dụng của mình. Nhưng đột nhiên người sử dụng đất lại muốn đơn phương chấm dứt thì sẽ gây thiệt hại cho họ.
Tuy nhiên, quy định này lại có một sự bất hợp lí nếu đặt trong mối tương quan với quy định của khoản 2 Điều 270 về Thời hạn của quyền bề mặt. Khoản 2 quy định: “Trường hợp thỏa thuận hoặc di chúc không xác định thời hạn của quyền bề mặt thì mỗi bên có quyền chấm dứt quyền này bất cứ lúc nào nhưng phải thông báo bằng văn bản cho bên kia biết trước ít nhất là 06 tháng”. Như vậy, với quy định này thì người sử dụng đất cũng có quyền đơn phương chấm dứt quyền bề mặt. Vậy mà Điều 272 lại không đưa trường hợp người sử dụng đất đơn phương chấm dứt quyền và một trong các căn cứ chấm dứt của quyền bề mặt. Đây có thể đánh giá là một điểm chưa thực sự hoàn thiện của BLDS năm 2015, đặc biệt là khi các quy định mâu thuẫn này lại nằm cách nhau chỉ đúng hai điều luật.
– Quyền sử dụng đất có quyền bề mặt bị thu hồi theo quy định của Luật đất đai
Khi thu hồi đất, UBND cấp tỉnh hoặc cấp huyện (theo thẩm quyền) sẽ ban hành quyết định thu hồi đất. Đây là căn cứ chấm dứt quan hệ pháp luật đất đai, từ thời điểm ban hành quyết định này, quyền sử dụng đất của chủ sở hữu không còn. quyền bề mặt là quyền được hình thành trên cơ sở chủ thể ban đầu phải có quyền sử dụng đất. chính vì vậy khi chủ thể ban đầu không còn quyền sử dụng đất thì quyền bề mặt cũng sẽ chấm dứt theo bởi nó không thể tồn tại khi không có cơ sở là người sử dụng đất.
-Theo thỏa thuận của các bên hoặc theo quy định của luật
Ngoài bốn trường hợp đã được đưa ra ở trên, BLDS còn mở rộng căn cứ chấm dứt của quyền bề mặt trên cơ sở tôn trọng thỏa thuận của các của các chủ thể. Thỏa thuận về việc chấm dứt quyền bề mặt có thể diễn ra theo hai phương thức:
+ Thỏa thuận từ đầu ngay trong hợp đồng: Trường hợp này quyền bề mặt sẽ chấm dứt theo căn cứ quy định tại khoản 1 đó là “Thời hạn hưởng quyền bề mặt đã hết”.
+ Trong hợp đồng ban đầu các chủ thể không đề cập đến thời điểm chấm dứt của quyền bè mặt nhưng sau này, sau khi quyền bề mặt đã được thực hiện một thơi gian thì các bên có thỏa thuận chấm dứt: Trường hợp này quyền bề mặt sẽ chấm dứt theo căn cứ tại khoản 5 Điều này.
+ Trong hợp đồng ban đầu các chủ thể có thỏa thuận rõ thời điểm chấm dứt của quyền bề mặt nhưng sau này, sau khi quyền bề mặt đã thực hiện một thời gian thì các bên thống nhất bỏ thỏa thuận ban đầu và có thỏa thuận mới về thời điểm chấm dứt của quyền bề mặt, có thể chấm dứt ngay vào thời điểm đạt được thỏa thuận hoặc thời điểm khác trong tương lai: Trường hợp này quyền bề mặt sẽ chấm dứt theo căn cứ quy định tại khoản 5 Điều này.
Riêng trường hợp quyền bề mặt được xác lập theo quy định của luật thì thời điểm chấm dứt quyền bề mặt sẽ theo quy định của luật. Hoặc trường hợp các bên có thỏa thuận về thời điểm chấm dứt của quyền bề mặt nhưng thỏa thuận đó không đúng pháp luật thì cũng áp dụng quy định của luật. Ví dụ: Quyền bề mặt được xác lập theo thỏa thuận của hai bên vói thời hạn 30 năm. tuy nhiên, thời hạn sử dụng đất còn lại của chủ sử dụng đất theo quy định của luật đất đai chỉ còn 15 năm thì khi quyền sử dụng đất chấm dứt mà không được gia hạn thì quyền bề mặt cũng phải chấm dứt theo chứ không được kéo dài đến 30 năm.
(Nội dung được trích dẫn tại Cuốn Bình luận khoa học Bộ luật dân sự 2015 – PSG.TS. Nguyễn Văn Cừ – PGS.TS.Trần Thị Huệ – trang 454)